海外赴任の間だけ自宅を貸して収入を得る方法－リロケーション－

自宅を持っている方は、家族帯同の海外赴任時に空き家になってしまいます。空き家のままにしておくと、家は傷むし、泥棒なども心配です。むしろ、海外赴任の間だけ自宅を他人に貸して、収入を得られれば一石二鳥と考える人は多いはずです。

しかし、一度他人に貸してしまうと、帰任した際に借主が住んでいると追い出すわけにもいかず、結局自宅に戻れないことがあります。筆者の友人は、帰任時に借主が住んでいるため、自宅の近くにアパートを借りることになりました。

筆者自身も海外赴任時に、自宅を貸し出そうとして不動産業者に相談しました。しかし、筆者の場合は、赴任期間が流動的であったため、貸し出すのは諦めました。

この記事を読むメリット
・「リロケーション（定期借家契約）」であれば、海外赴任者も安心して家を貸すことができます。
・家を貸すまでの具体的な手順と代表的なリロケーション会社（不動産業者など）がわかります。
・海外赴任を契機として、大きな財産を築けるかもしれません。

結論としては、自宅のある海外赴任者で、赴任期間が決まっている方は、リロケーションを検討するといいでしょうか。その際、リロケーションを請け負うリロケーション業者（不動産業者等）の選定が重要です。

リロケーション（定期借家契約）はどのような契約なのか？
リロケーションのメリット・デメリット
リロケーションの契約方式
リロケーションの締結手順
リロケーション業者を選定するコツ

リロケーション（定期借家契約）はどのような契約なのか？

「リロケーション（定期借家契約）」とは、賃貸借契約の一種で、特定の期間（定期）限定で物件を借りる契約です。転勤や海外赴任などある一定期間だけ家を空ける際に、留守宅を賃貸に出し家賃収入を得る賃貸方法です。一般的な賃貸契約（普通借家契約）とは異なり、借主・貸主ともに期間満了前に解約することができません。

リロケーション	一般的な賃貸契約
期間満了で終了となります（双方が合意すれば、更新も可能）	借主が希望すれば、更新となる（原則、貸主は拒否できない）

リロケーションは、借地借家法に基づいた仕組みです。2000年3月に施行された「定期借家権」により、一定期間経過後に賃貸契約を終了することが法的に可能となり、リロケーションの仕組みができました。

リロケーションのメリット・デメリット

リロケーションのメリットは以下の通りです。

何はさておき、家賃収入が得られます。
家は住んでいないと、どんどん傷んでいきますが、空き家に比べれば、家の痛みを低減できます。
防犯対策になります。
契約期間が満了すれば、借主は留守宅から出ていきます。

一方で、リロケーションのデメリットは以下の通りです。

借主にとっては期間が決まっていて、更新ができないという不利な条件であるため、借主が見つかりにくいです。また、普通の賃貸契約に比べ、賃料が1～3割程度安くなることが多いです。
住宅ローン残債がある場合、銀行から許可を得る必要があります。
貸借期間を決めるのがポイントになりますが、これが難しいです。我が家では海外赴任期間が流動的だったため、断念しました。

上記のデメリットを書きましたが、リロケーションしなければ、家は傷み、泥棒の心配もあります。多少賃料が相場より安くなろうが、少しでも収入になるのであれば、リロケーションをやらない手はないです。

リロケーションの契約方式

リロケーションの管理方法は「転貸借方式」と「代理委託方式」の2つに大別されます。

転貸借方式は、リロケーション会社（不動産業者等）が貸主から留守宅を借り上げてから賃借人に「転貸借」するため、貸主の契約相手はリロケーション会社となります。リロケーション会社は、貸主の代理ではなく、入居者との賃貸借契約の当事者になるため、留守中の管理を一任できます。

代理委託方式は、自宅の管理をリロケーション会社に「委託」する方法。賃貸借契約の当事者は、貸主と入居者である借主（あなた）です。リロケーション会社に管理の義務はあるものの、あくまで貸主の「代理」にすぎません。

リロケーションの締結手順

リロケーション（定期借家契約）で家を貸す際は、賃貸借契約の締結など専門的な知識が必要な場面があることや、入居者とのトラブル防止の観点から、リロケーション業者（不動産業者等）に管理を委託するのが一般的です。

リロケーション業者との契約にあたっての注意点は、以下の通りです。リロケーション業者に頼む際は、契約内容や料金、管理サービスなどをきちんと確認し、トラブルを未然に防ぐようにしましょう。

リロケーション業者（不動産業者等）の選定：信頼できるリロケーション業者を選びましょう。リロケーション業者には、実績や口コミ、所属する団体などを確認し、適切な業者を選ぶことが大切です。
契約書の確認：契約書の内容をよく確認しましょう。契約期間、家賃、敷金・礼金、管理費用、解約条件などが明確になっているかを確認し、不明点や不備があれば確認を求めましょう。
料金の確認：リロケーション業者によって、契約時の費用や管理費用の徴収方法、仲介手数料などが異なることがあります。
入居者の選定：リロケーション業者が入居者の選定を行う場合、選定基準や手順を確認しましょう。リロケーション業者によっては、入居者を選ぶための審査や確認を行っている場合があります。
管理サービスの利用：リロケーション業者によっては、物件管理サービスを提供している場合があります。管理サービスを利用することで、定期的な清掃や修繕、トラブル対応などを行ってくれるため、貸主の負担を軽減することができます。

リロケーション業者を選定するコツ

リロケーション（定期借家契約）の制度は、2000年3月1日に施行された比較的新しい制度です。そのため、リロケーション事業を専門に扱っている会社が、まだまだ少ないのが現状です。以下の視点で、リロケーション業者を探してみてください。

実績のチェック　ノウハウを持っているリロケーション業者を見極めるには、今までの「管理戸数」を聞いてみるのがひとつの手です。
リロケーションの契約方式　リロケーションは「管理委託方式」と「転貸借方式」の2つに大別されます。しかし、たとえ同じ方式だとしても、手数料や管理の範囲、保証される賃料などはリロケーション会社によって異なります。方式だけを比較するのではなく、複数社の費用やサポート体制を比較し、自分にあったリロケーション会社を選ぶようにしましょう。

リロケーション業者としては、以下が有名ですが、詳細は皆さん自身で調べてください。